建物所有者のアスベスト管理責任｜飛散防止と定期点検の義務

建物所有者のアスベスト管理責任とは

アスベスト含有建材が使用されている建物の所有者・管理者には、大気汚染防止法および労働安全衛生法により、石綿飛散防止のための管理義務が法的に課されています。この責任は、建物を所有・管理している限り継続するものであり、違反した場合には罰則が科される可能性があります。

特に、レベル1に分類される吹付けアスベストや、レベル2の保温材・断熱材が使用されている場合は、飛散リスクが高いため、より厳格な管理体制の構築が求められます。建物所有者は「アスベストがあるかどうか分からない」という理由で責任を免れることはできません。

建物所有者に課される具体的な義務

1. アスベスト含有状況の把握義務

まず第一に、所有する建物にアスベストが含まれているかどうかを正確に把握する義務があります。これは努力義務ではなく、法的な義務です。

• 建築年による推定：2006年9月以前に建築された建物はアスベスト含有の可能性が高い
• 設計図書の確認：建築時の設計図や材料仕様書を確認
• 専門家による調査：有資格者（建築物石綿含有建材調査者）による事前調査の実施
• 分析調査：目視で判断できない場合は、試料採取・分析調査を実施

調査結果は書面で記録し、建物が存在する限り保存する義務があります。また、売却や賃貸の際には、買主・借主に対してアスベストの有無を告知する必要があります。

2. 飛散防止のための維持管理義務

アスベスト含有建材が確認された場合、所有者には適切な維持管理を行う義務が発生します。

日常的な管理

• アスベスト含有箇所の立入制限（必要に応じて）
• 表示・標識の設置（吹付けアスベストがある場合）
• 関係者への周知（テナント、従業員、入居者など）
• 劣化状況の目視確認（月1回程度推奨）

定期的な点検

点検項目	点検頻度	実施者
目視点検（劣化・損傷の確認）	年1回以上	有資格者推奨（義務化対象建物は必須）
空気中濃度測定	劣化が疑われる場合	専門業者（分析機関）
記録の作成・保存	点検の都度	建物所有者・管理者

3. 劣化・損傷発見時の措置義務

定期点検や日常管理の中でアスベストの劣化・損傷を発見した場合、迅速かつ適切な措置を講じる義務があります。

緊急対応フロー

1. 立入禁止措置（即日）
   • 該当箇所への立入を直ちに制限
   • バリケード・テープ等で物理的に封鎖
   • 「アスベスト飛散の恐れあり・立入禁止」の表示
2. 専門家による緊急調査（1週間以内）
   • 有資格者による現地調査
   • 飛散リスクの評価
   • 必要に応じて空気中濃度測定
3. 対策方針の決定（2週間以内）
   • 除去、封じ込め、囲い込みのいずれかを選択
   • 緊急性の高い場合は応急措置を実施
   • 対策業者の選定・見積取得
4. 本対策の実施（1〜3ヶ月以内）
   • 必要な届出の提出（労基署、自治体）
   • 除去工事等の実施
   • 完了検査・空気測定による安全確認

テナント・入居者への説明責任

告知義務の法的根拠

建物の賃貸借契約においては、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明の中で、アスベストの調査結果を告知する義務があります。これは、売買契約でも同様です。

説明すべき内容

• 調査の実施有無：アスベスト調査を実施したかどうか
• 含有の有無：調査結果（含有あり/なし/不明）
• 含有箇所：どの部位にどのような建材として含まれているか
• レベル分類：レベル1〜3のいずれに該当するか
• 劣化状況：現在の劣化・損傷の有無
• 管理方法：どのように管理しているか（定期点検の実施状況など）
• 対策予定：今後の除去・封じ込め等の予定

継続的な情報提供

契約時の説明だけでなく、入居後も継続的に情報提供を行うことが推奨されます。

• 定期点検結果の共有（年1回）
• 劣化・損傷を発見した際の即座の通知
• 対策工事を実施する際の事前説明
• 問い合わせ窓口の明示

違反した場合の罰則

違反内容	罰則	根拠法令
アスベストの飛散を防止する措置を怠った	3ヶ月以下の懲役または30万円以下の罰金	大気汚染防止法
定期点検を実施しなかった（義務化対象建物）	30万円以下の罰金	大気汚染防止法
重要事項説明でアスベストの告知を怠った	業務停止処分、免許取消（宅建業者）	宅地建物取引業法
労働者の安全配慮義務を怠った	6ヶ月以下の懲役または50万円以下の罰金	労働安全衛生法

民事上の責任

刑事罰とは別に、民事上の損害賠償責任も発生する可能性があります。

• 健康被害に対する損害賠償：テナントや従業員がアスベスト疾患を発症した場合、数千万円〜数億円規模の賠償責任
• 契約不適合責任：売買・賃貸契約においてアスベストの存在を告知しなかった場合、契約解除や減額請求
• 近隣への損害：飛散により近隣住民に被害が及んだ場合の賠償

実際の管理体制の構築方法

STEP1：調査の実施

まずは、建築物石綿含有建材調査者などの有資格者に依頼し、建物全体のアスベスト含有状況を把握します。費用は10万円〜50万円程度（建物規模による）。

STEP2：管理台帳の作成

調査結果をもとに、以下の情報を含む管理台帳を作成します。

• アスベスト含有建材の種類・位置・面積
• レベル分類
• 劣化状況の記録
• 点検履歴
• 対策履歴

STEP3：定期点検の実施

年1回以上の定期点検を実施し、結果を台帳に記録します。専門業者に委託する場合の費用は5万円〜20万円程度。

STEP4：関係者への周知

テナント、従業員、入居者などに対して、アスベストの存在と管理状況を周知します。掲示板への掲示、契約時の説明資料配布などの方法があります。

STEP5：緊急時対応マニュアルの整備

劣化・損傷を発見した際の連絡体制、対応手順を文書化し、関係者に共有します。

ケーススタディ：適切な管理の実例

事例1：オフィスビルの管理体制

建物概要：延べ床面積3,000㎡、築40年、テナント5社入居

アスベスト状況：機械室にレベル1の吹付けアスベストあり

管理体制：

• 年1回、建築物石綿含有建材調査者による点検を実施（費用：15万円/年）
• 機械室への立入を管理者のみに制限
• テナント向けに年1回、点検結果報告会を実施
• 5年後に除去工事を実施予定（費用見積：500万円）

事例2：賃貸マンションの対応

建物概要：3階建て賃貸マンション12戸、築35年

アスベスト状況：共用部天井にレベル3の成形板あり

管理体制：

• 半年に1回、管理会社による目視点検
• 入居時の重要事項説明でアスベストの存在を告知
• 共用部に「アスベスト含有建材使用」の表示
• 大規模修繕時に囲い込み工事を実施予定

関連する内部リンク

• アスベスト調査の流れと費用：有資格者による調査の詳細
• 封じ込め vs 除去の比較：対策工法の選び方
• 解体工事の全体フロー：解体時の手続き
• アスベスト除去の補助金制度：費用負担の軽減方法

まとめ：所有者が今すぐやるべきこと

1. 建物の築年数を確認：2006年9月以前の建築なら要注意
2. 専門家による調査を依頼：有資格者に事前調査を依頼
3. 管理台帳を作成：調査結果を記録・保存
4. 定期点検の体制構築：年1回の点検スケジュールを設定
5. 関係者への周知：テナント・入居者に情報提供

アスベストの管理責任は、建物所有者にとって避けて通れない法的義務です。適切な管理体制を構築することで、法令遵守と入居者の安全確保の両立が可能になります。