店舗・オフィス解体工事の完全ガイド【原状回復・内装解体】2025年版

ビル解体の坪単価相場（構造別）

商業ビル・オフィスビルの解体費用は、構造、階数、立地条件によって大きく変動します。一般的な相場は以下の通りです。

• 鉄骨造（S造）3〜5階建て: 6.0万円〜9.0万円 / 坪
• RC造（鉄筋コンクリート）5階建て以下: 9.0万円〜13.0万円 / 坪
• SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート）6階建て以上: 12.0万円〜18.0万円 / 坪

例えば、延床面積500坪のRC造5階建てビルの場合、本体工事費だけで4,500万円〜6,500万円、総額では5,500万円〜8,000万円程度が目安となります。

ビル解体特有のコスト項目

1. アスベスト調査・除去費用

1990年代以前に建築されたビルには、吹付けアスベスト（レベル1）、耐火被覆材（レベル2）が使用されている可能性が高いです。特に鉄骨の柱・梁に吹付けられたアスベストの除去は高額です。

• 事前調査費用: 50万円〜150万円（延床面積500〜1,000㎡の場合）
• レベル1除去費用: 200万円〜500万円 / 100㎡（隔離養生・負圧管理が必要）
• レベル2除去費用: 100万円〜300万円 / 100㎡

アスベスト除去工事だけで数千万円に達するケースもあります。

2. テナント退去・立ち退き費用

テナントが入居している場合、立ち退き交渉が必要です。

• 立ち退き通知期間: 6ヶ月〜1年前
• 立ち退き料の相場: 月額賃料の6〜12ヶ月分＋移転費用
• 店舗の場合: 営業補償として高額（数百万円〜数千万円）になることも

3. エレベーター・設備撤去費用

• エレベーター: 1基あたり50万円〜150万円
• 空調設備（業務用エアコン）: 10万円〜50万円 / 台
• 受電設備・キュービクル: 30万円〜100万円
• 非常用発電機: 20万円〜80万円

4. 地下構造物の撤去

地下駐車場や地下室がある場合、地下躯体の撤去費用が大幅に増加します（坪単価の1.5〜2倍）。特に、周辺建物への影響を考慮した山留め工事が必要になると、さらに高額になります。

ビル解体で必要な許可・届出

• 建設リサイクル法の届出: 延床面積80㎡以上は着工7日前までに届出
• アスベスト事前調査結果報告: 解体面積80㎡以上は都道府県へ報告
• 道路使用許可: 公道に重機や車両を停める場合
• 道路占用許可: 歩道上に足場を設置する場合
• 騒音・振動規制法の届出: 特定建設作業（くい打ち、コンクリート破砕など）を行う場合

ビル解体の工期目安

商業ビルの解体は、アスベスト除去や近隣対策に時間がかかるため、一般住宅よりも大幅に長期化します。

• 鉄骨造3階建て（300坪）: 2〜3ヶ月
• RC造5階建て（500坪）: 3〜5ヶ月
• SRC造10階建て（1,500坪）: 6〜12ヶ月（アスベスト除去含む）

費用を抑えるポイント

1. 建て替え業者との一括契約

解体後に新しいビルを建てる場合、ゼネコンやデベロッパーに解体と新築を一括で依頼することで、解体費用を抑えられることがあります。

2. 設備の売却・リサイクル

業務用エアコン、キュービクル、鉄くずなどは、リサイクル業者に買い取ってもらえる場合があります。見積もり時に「有価物の買取」について確認しましょう。

3. アスベスト除去の方法を検討

「除去」だけでなく、「封じ込め」や「囲い込み」といった飛散防止措置で対応できる場合は、費用を大幅に削減できます。ただし、建物を完全に解体する場合は除去が必要です。

近隣対策が最重要

ビル解体は、騒音・振動・粉塵が大きく、近隣住民やテナントからのクレームが工事中断のリスクとなります。

• 工事説明会の開催: 着工1ヶ月前に近隣住民向けに説明会を実施
• 防音シート・防音パネルの設置: 高額だが、クレーム防止には必須
• 作業時間の制限: 騒音規制により、平日8時〜19時、土曜日8時〜17時（日曜・祝日は原則作業禁止）