「古家付き土地」は解体して売るべき？更地渡しのメリット・デメリットと税金の話

「解体してから売る」vs「そのまま売る」

相続した実家や長年住んだ住宅を売却する際、多くの人が直面する悩み—それが「古家を解体して更地にするか、そのまま古家付き土地として売るか」という選択です。

不動産売却において、古家を解体して「更地」にするか、「古家付き土地」として売るかは、売却価格や税金、買い手の付きやすさに大きく影響する重要な判断です。エリアや需要、建物の状態によって正解は異なります。

この記事では、更地渡しと古家付き土地のそれぞれのメリット・デメリット、判断基準、そして税制面から見た最適な売却戦略を詳しく解説します。

更地渡し（解体して売却）のメリット

1. 買い手がつきやすい

更地は、購入者がすぐに新居の建築に入れるため、特に人気の住宅地では好まれる傾向があります。古家がある場合、買主は解体費用を考慮して値下げ交渉をしてくることが多いため、結果的に更地にしてから売る方が高値で売れるケースもあります。

2. 地中埋設物トラブルを防げる

解体時に地中を確認できるため、売却後のトラブル（契約不適合責任）リスクを大幅に減らせます。古い住宅の場合、地中に古い浄化槽や井戸、以前の建物の基礎やコンクリートガラ、地下タンクや廃材などが隠れていることがあります。これらが売却後に発覚すると、買主から損害賠償を請求される可能性があります。更地にすることで、これらのリスクを事前に回避できます。

3. 見栄えが良く、土地の価値が伝わりやすい

古家があると、建物の老朽化が目立ち、土地全体の印象が悪くなりがちです。更地にすることで、土地の広さや形状、日当たりの良さが一目瞭然になり、購入希望者に土地の価値を正確に伝えることができます。特に、不動産ポータルサイトに掲載する写真の印象は非常に重要です。

更地渡し（解体して売却）のデメリット

1. 解体費用の負担

解体費用は、建物の構造や規模によって異なりますが、一般的な木造住宅で100万円〜200万円程度かかります。手元資金がない場合、この費用を先に支払う必要があるため、資金繰りが厳しくなることがあります。

構造	坪単価	30坪の場合	50坪の場合
木造	3〜5万円/坪	90万円〜150万円	150万円〜250万円
鉄骨造	5〜7万円/坪	150万円〜210万円	250万円〜350万円
RC造	7〜10万円/坪	210万円〜300万円	350万円〜500万円

2. 固定資産税が最大6倍になる

建物がある土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。しかし、更地にすると、この特例がなくなり、翌年から固定資産税が大幅に上昇します。売却が長引くと、高額な固定資産税を支払い続けることになるため、注意が必要です。

古家付き土地（現況渡し）のメリット

1. 解体費用の持ち出しがない

手元資金がなくても売却活動を始められるのが最大のメリットです。買主が解体するか、リノベーションするかを選べるため、売主は費用負担のリスクを避けられます。

2. 固定資産税が安いまま

建物が残っている限り、住宅用地の特例が適用され、固定資産税は安く抑えられます。売却に時間がかかっても、税負担を最小限に抑えられます。

3. リノベーション需要がある

建物の状態が比較的良い場合、「古民家リノベ」や「リフォーム」を希望する買主に売れる可能性があります。特に、木造の趣のある日本家屋、広い土地に建つ昭和レトロな住宅、築浅で内装がまだ使える住宅などは人気があります。

4. 「解体渡し特約」で柔軟に対応できる

契約時に「解体更地渡し」という特約をつければ、買主から代金を受け取った後に解体することもできます。これにより、解体費用を先に用意する必要がなくなります。

古家付き土地（現況渡し）のデメリット

1. 売却価格が低くなる可能性

買主は解体費用を考慮して値下げ交渉をしてくるため、結果的に手取り額が減ることがあります。特に、老朽化が激しい建物の場合、土地の価値から解体費用を大きく差し引かれることがあります。

2. 買い手が限られる

古家をそのまま使いたい人、リノベーションを希望する人、解体費用を負担できる人など、買主の層が限定されるため、売却に時間がかかることがあります。

3. 契約不適合責任のリスク

売却後に地中埋設物や建物の欠陥が発覚した場合、買主から損害賠償を請求されるリスクがあります。「現況有姿」で売却する場合も、重大な欠陥を知っていて隠していた場合は責任を問われます。

判断の基準：どちらを選ぶべきか？

更地にした方が良いケース

• 建物が著しく老朽化している：倒壊の危険があるレベルの建物
• 人気の住宅地：新築需要が高いエリア
• 解体費用を負担できる：手元資金に余裕がある
• 早期売却を希望：すぐに売りたい場合
• 地中埋設物の不安がある：井戸や浄化槽が埋まっている可能性がある

古家付き土地として売った方が良いケース

• 建物がまだ使える状態：築浅で内装が綺麗
• 手元資金がない：解体費用を先に支払えない
• 需要の低いエリア：更地にしても売れるか不安
• リノベーション需要がある：古民家風の建物
• 売却を急いでいない：ゆっくり買主を探したい

税制面から見た最適な売却戦略

空き家の3000万円特別控除

相続した実家を売却する場合、「空き家の3000万円特別控除」を活用できる可能性があります。この制度を使えば、譲渡所得から最大3000万円を控除でき、譲渡所得税を大幅に節税できます。

適用条件

• 被相続人が一人暮らしだった
• 昭和56年5月31日以前に建築された建物
• 相続から3年目の年末までに売却
• 売却価格が1億円以下
• 建物を耐震リフォームするか、解体して更地で売却

この特例は、更地にしてから売却しても適用されます。むしろ、老朽化した建物を耐震リフォームするより、解体して更地で売る方が費用対効果が高いことが多いです。

固定資産税のタイミングを考慮する

解体のタイミングによって、固定資産税の負担が大きく変わります。

解体時期	翌年の固定資産税	おすすめ度
12月	高額（更地扱い）	×
1月〜3月	安い（建物あり扱い）	◎
4月〜11月	安い（建物あり扱い）	○

まとめ：あなたに最適な選択は？

古家付き土地と更地、どちらで売却するかは、建物の状態、エリアの需要、資金状況、税制面など、さまざまな要素を総合的に判断する必要があります。迷ったら、まずは不動産会社に査定を依頼し、プロの意見を聞くことが最善の方法です。

解体工事の費用や流れについて詳しく知りたい方は、解体費用の相場と内訳もご覧ください。また、優良な解体業者を探している方は、全国の解体業者を検索から、お近くの業者を探すことができます。