解体工事のローン｜住宅ローン・リフォームローン・空き家解体ローン比較

解体費用にローンは使える？

解体工事の費用は、木造住宅30坪で90〜150万円、40坪で120〜200万円とまとまった金額が必要です。「手元に資金がない」「現金を使いたくない」という方にとって、ローンで解体費用を借りられるかは重要な問題です。

結論から言うと、解体費用だけを目的とした専用ローンは限られていますが、以下の方法でローンを利用できます：

• 建て替え時に住宅ローンに組み込む
• リフォームローンを利用
• 自治体と連携した空き家解体ローン
• フリーローン・カードローン

本記事では、それぞれのローンの特徴、金利、審査基準、メリット・デメリットを詳しく解説します。

解体費用に使えるローンの種類

1. 住宅ローン（建て替え時）

建て替えを前提に、新築工事費用と一緒に解体費用も住宅ローンに組み込む方法です。最も低金利で借りられるため、建て替えを予定している方には最適です。

特徴

項目	内容
金利	0.3〜1.5%程度（変動金利・固定金利）
借入期間	最長35年
借入限度額	新築工事費用+解体費用の合計（数千万円）
審査基準	厳しい（年収、勤続年数、返済負担率などを審査）
担保	建築予定の新築住宅

メリット

• 超低金利：ローンの中で最も低金利（0.3〜1.5%）
• 長期返済可能：最長35年で月々の返済額を抑えられる
• 住宅ローン控除：新築住宅が対象になれば税制優遇を受けられる

デメリット

• 建て替えが前提：解体のみでは利用できない
• 審査が厳しい：年収、勤続年数、信用情報などを厳格に審査
• 手続きが複雑：建築確認、つなぎ融資など手続きが多い

利用できる金融機関

• メガバンク（三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行など）
• 地方銀行・信用金庫
• 住宅金融支援機構（フラット35）
• ネット銀行（住信SBIネット銀行、auじぶん銀行など）

💡 ポイント：解体費用は新築工事費用の5〜10%程度が一般的です。住宅ローンの審査では、解体費用も含めた総額で審査されます。

2. リフォームローン

リフォームローンは、住宅の改修・増改築を目的としたローンです。多くの金融機関では、「解体のみ」でも利用可能な場合があります。住宅ローンに比べて審査が緩く、手続きも簡単です。

特徴

項目	内容
金利	2〜5%程度（固定金利または変動金利）
借入期間	5〜15年程度
借入限度額	500〜1000万円程度
審査基準	住宅ローンより緩い
担保	不要（無担保型）または土地・建物を担保

メリット

• 解体のみでも利用可能：建て替えや新築の予定がなくても借りられる
• 審査が比較的緩い：住宅ローンより審査基準が低い
• 無担保型が多い：担保設定が不要な商品が多い
• 手続きが簡単：申込から融資実行まで1〜2週間

デメリット

• 金利が高い：住宅ローンに比べて金利が2〜5倍
• 借入期間が短い：最長15年程度、月々の返済額が高くなる
• 借入限度額が低い：500〜1000万円程度まで

利用できる金融機関

• メガバンク・地方銀行（リフォームローン商品）
• 信用金庫・信用組合
• ろうきん（労働金庫）
• ネット銀行

💡 ポイント：金融機関によっては「解体のみ」は対象外の場合があります。事前に電話で確認しましょう。

3. 空き家解体ローン（自治体連携）

一部の自治体と地域金融機関が連携して提供する空き家解体専用ローンです。空き家対策の一環として、低金利で借りられるのが特徴です。

特徴

項目	内容
金利	1〜2%程度（自治体により異なる）
借入期間	5〜10年程度
借入限度額	300〜500万円程度
審査基準	比較的緩い
対象	空き家の所有者（自治体の条件により異なる）

メリット

• 低金利：リフォームローンより金利が低い（1〜2%）
• 空き家対策に特化：自治体の補助金と併用できる場合も
• 地域金融機関が対応：地元の信用金庫・地方銀行で相談しやすい

デメリット

• 提供自治体が限られる：すべての自治体で利用できるわけではない
• 対象が空き家に限定：居住中の建物は対象外
• 借入限度額が低い：300〜500万円程度まで

利用できる自治体の例

• 東京都：一部の区（世田谷区、杉並区など）で空き家解体ローンを提供
• 神奈川県：横浜市、川崎市など
• 大阪府：大阪市、堺市など
• 愛知県：名古屋市など

💡 ポイント：お住まいの自治体が空き家解体ローンを提供しているか、市区町村の「空き家対策課」「住宅課」に問い合わせてください。

4. フリーローン・カードローン

金融機関のフリーローンやカードローンを利用して解体費用を借りる方法です。資金使途が自由なため、解体費用にも使えます。ただし、金利が高いため最終手段と考えましょう。

特徴

項目	内容
金利	5〜15%程度（カードローンはさらに高い）
借入期間	1〜7年程度
借入限度額	10〜500万円程度
審査基準	緩い（年収200万円以上など）
担保	不要

メリット

• 審査が早い：即日〜数日で融資実行
• 資金使途が自由：解体費用を明示する必要がない
• 無担保：担保設定が不要

デメリット

• 金利が非常に高い：5〜15%と負担が大きい
• 返済期間が短い：最長7年程度
• 総返済額が高額：利息負担が大きい

⚠️ 注意：フリーローン・カードローンは金利が高く、総返済額が膨らみます。他のローンが利用できない場合の最終手段として検討してください。

ローン別の返済シミュレーション

解体費用150万円を借りた場合の返済シミュレーションを比較します。

ローン種類	金利	返済期間	月々の返済額	総返済額	利息合計
住宅ローン（建て替え時）	1.0%	35年	約4,200円	約177万円	約27万円
リフォームローン	3.5%	10年	約14,800円	約178万円	約28万円
空き家解体ローン	1.5%	10年	約13,400円	約161万円	約11万円
フリーローン	10%	5年	約31,900円	約191万円	約41万円

※上記はシミュレーションです。実際の返済額は金融機関により異なります。

💡 ポイント：金利が1%違うだけで、総返済額が数十万円変わります。できるだけ低金利のローンを選びましょう。

ローンの審査基準と必要書類

審査で見られるポイント

• 年収：継続的に返済できる収入があるか（最低年収200〜300万円以上）
• 勤続年数：安定した職業に就いているか（1年以上が目安）
• 信用情報：過去の借入・返済履歴、延滞の有無
• 返済負担率：年収に対する年間返済額の割合（30〜35%以内が目安）
• 年齢：完済時の年齢が80歳未満など

必要書類

• 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
• 収入証明書（源泉徴収票、確定申告書、給与明細など）
• 解体工事の見積書（リフォームローン・空き家解体ローンの場合）
• 建築確認済証（住宅ローンの場合）
• 不動産の登記簿謄本

ローン選びのフローチャート

ローンを使わずに費用を捻出する方法

ローンの審査に通らない、または金利負担を避けたい場合は、以下の方法を検討しましょう：

1. 自治体の補助金を活用

多くの自治体が空き家解体の補助金を提供しています。解体費用の1/3〜1/2、上限50〜100万円程度が補助されます。

2. 親族からの贈与・借入

親や親族から資金援助を受ける方法です。贈与の場合は年間110万円まで非課税です。

3. 不動産担保ローン（リバースモーゲージ）

自宅を担保に借り入れる方法です。高齢者向けのリバースモーゲージなら、死亡時に自宅を売却して返済できます。

4. 売却後に決済

土地を先に売却契約し、買主からの売却代金で解体費用を支払う方法です。買主の了承が必要です。

よくある質問（FAQ）

Q1：解体費用だけで住宅ローンは借りられますか？

原則として難しいです。住宅ローンは「住宅の取得」が目的のため、解体のみでは利用できません。リフォームローンや空き家解体ローンを検討しましょう。

Q2：空き家解体ローンはどこで申し込めますか？

お住まいの自治体の「空き家対策課」「住宅課」に問い合わせてください。自治体が提供していない場合は、リフォームローンを検討しましょう。

Q3：審査に落ちた場合はどうすればいいですか？

以下の対策を検討してください：

• 他の金融機関に申し込む（審査基準は金融機関により異なる）
• 借入額を減らす（自己資金を増やす）
• 連帯保証人を立てる
• 自治体の補助金を活用する

Q4：ローンを組まずに分割払いできますか？

一部の解体業者は分割払いに対応しています。ただし、手数料がかかる場合があります。業者に相談してみましょう。

まとめ：自分に合ったローンを選ぼう

• 建て替え予定 → 住宅ローンに組み込む（金利0.3〜1.5%）
• 空き家解体 → 自治体の空き家解体ローン（金利1〜2%）
• 更地にして売却 → リフォームローン（金利2〜5%）
• 急ぎ・審査が緩い → フリーローン（金利5〜15%、最終手段）

ローンを利用する際は、金利だけでなく、総返済額、返済期間、審査基準を比較しましょう。複数の金融機関から見積もりを取り、最も有利な条件を選ぶことが大切です。