相続した空き家の解体｜費用負担・税金・3000万円特別控除を解説

相続した空き家、どうすべき？

親が亡くなり、実家を相続したものの、「誰も住む予定がない」「遠方で管理できない」「兄弟で意見が合わない」といった悩みを抱える方が増えています。総務省の調査によれば、日本の空き家は約850万戸に達し、今後も増加が見込まれています。

相続した空き家を放置すると、固定資産税の負担、近隣トラブル、資産価値の低下など、様々なリスクがあります。本記事では、相続空き家の解体を検討すべき理由、費用負担の決め方、税制優遇措置（3000万円特別控除）、手続きの流れを詳しく解説します。

相続した空き家を放置するリスク

1. 固定資産税が最大6倍に増額

空き家を放置し、自治体から「特定空家等」に指定されると、住宅用地の特例（固定資産税1/6、都市計画税1/3）が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。

状態	固定資産税（例：評価額1200万円の土地）
住宅あり（特例適用）	約2.8万円/年
特定空家指定後	約16.8万円/年

2. 近隣トラブルのリスク

放置された空き家は、以下のようなトラブルの原因になります：

• 庭木・雑草の繁茂：隣地に越境し、苦情が来る
• 害虫・害獣の発生：シロアリ、ネズミ、ハクビシンなどが繁殖
• 倒壊・落下物：老朽化により外壁や屋根が隣地に落ちる
• 不法侵入・放火：ホームレスや若者のたまり場になるリスク

これらのトラブルにより、損害賠償責任を負う可能性もあります。

3. 資産価値の低下

空き家を放置すると、建物は急速に劣化し、売却時の価値がほぼゼロになります。また、「事故物件」扱いされるリスクもあります（孤独死、火災、倒壊など）。

4. 相続人全員に管理責任

相続した空き家は、相続人全員が共有名義になります。たとえ自分が住んでいなくても、管理責任は全員にあります。トラブルが発生すれば、全員が連帯して責任を負うことになります。

相続空き家を解体すべきケース

以下のいずれかに該当する場合、解体を検討すべきです：

• 誰も住む予定がない
• 建物が古く、売却が困難（1981年以前の旧耐震基準の建物など）
• 遠方で管理できない
• 固定資産税の負担を減らしたい（ただし解体後は税額が上がるので、売却前提）
• 近隣トラブルを避けたい
• 土地を売却して現金化したい

3000万円特別控除（空き家特例）とは

相続した空き家を売却する際、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3000万円を控除できる税制優遇措置です。正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。

控除のメリット

例：相続した空き家付き土地を3000万円で売却した場合

• 特例なし：譲渡所得3000万円 × 20.315%（所得税・住民税）= 約609万円の税金
• 特例あり：譲渡所得3000万円 - 3000万円（控除）= 0円 → 税金ゼロ

大幅な節税効果があるため、条件を満たす場合は必ず活用しましょう。

適用条件（2023年度税制改正対応）

以下のすべての条件を満たす必要があります：

1. 被相続人（亡くなった方）の要件

• 一人暮らしだった（配偶者や同居人がいないこと）
• 相続開始直前まで居住していた（老人ホーム入居前まで住んでいた場合も可）

2. 建物の要件

• 1981年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）
• マンションでないこと（区分所有建物は対象外）

3. 売却時の要件

• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
• 売却価格が1億円以下
• 以下のいずれかの方法で売却：
  • 解体して更地で売却
  • 耐震リフォーム後に家屋付きで売却

4. 相続人の要件

• 相続または遺贈により取得した者
• 親子・配偶者など特別な関係者への譲渡でないこと

💡 ポイント：2023年度税制改正により、相続人が3人以下の場合は控除額3000万円、相続人が4人以上の場合は控除額が減額されるルールが追加されました。詳しくは税理士に確認してください。

適用を受けるための手続き

1. 相続登記を完了させる（2024年4月から義務化）
2. 解体または耐震リフォームを実施
3. 売却
4. 確定申告で特例の適用を申告（必要書類：被相続人居住用家屋等確認書など）

⚠️ 注意：特例の適用には、市区町村発行の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。解体前に必要書類を確認しましょう。

相続空き家解体の費用相場

建物規模別の費用相場

建物規模	構造	解体費用
20坪（小さな平屋）	木造	60〜100万円
30坪（一般的な戸建て）	木造	90〜150万円
40坪（大きめの戸建て）	木造	120〜200万円
50坪（2階建て）	木造	150〜250万円

費用が高くなる要因

• アスベスト含有：1981年以前の建物は含有の可能性が高い（+20〜100万円）
• 浄化槽の撤去：下水道が通っていない地域（+10〜30万円）
• 庭木・庭石の撤去：大量の植栽や庭石がある（+10〜50万円）
• 残置物が多い：家財道具が残っている（+10〜50万円）
• 道路が狭い：重機が入れず手作業が必要（+10〜30%増）

相続人が複数いる場合の費用負担

1. 法定相続分で按分（基本パターン）

相続人が複数いる場合、解体費用は法定相続分に応じて按分するのが基本です。

例：解体費用150万円、相続人3人（長男・次男・長女）の場合

• 長男：50万円
• 次男：50万円
• 長女：50万円

2. 遺産分割協議で決める

相続人全員の合意があれば、費用負担の割合を自由に決められます。

例：

• 長男が解体費用を全額負担し、その分、他の遺産（預貯金など）を多く受け取る
• 土地売却後の代金から解体費用を差し引き、残りを分配する

3. 一人が立て替え、売却後に精算

最も現実的な方法は、相続人の一人が解体費用を立て替え、土地売却後に精算する方法です。

例：

1. 長男が解体費用150万円を立て替える
2. 土地を2000万円で売却
3. 売却代金2000万円から解体費用150万円を差し引き、残り1850万円を相続人3人で分配（各616万円）
4. 長男は立て替えた150万円を回収

相続人の一人が解体に反対している場合

共有名義の建物を解体するには、原則として全員の同意が必要です（民法第251条）。一人でも反対すれば、解体できません。

対処法：

• 話し合いで説得：放置するリスク（固定資産税増、近隣トラブル）を説明
• 弁護士・司法書士に相談：遺産分割調停を申し立てる
• 共有物分割訴訟：裁判所に共有状態の解消を求める（最終手段）
• 持分を買い取る：反対する相続人の持分を買い取り、単独所有にする

相続空き家解体の流れ

ステップ1：相続登記（相続開始後早めに）

相続登記とは、亡くなった方名義の不動産を相続人名義に変更する手続きです。2024年4月から義務化されており、相続開始から3年以内に申請しないと10万円以下の過料が科されます。

手続き方法：

• 自分で申請：法務局に必要書類を提出（費用：登録免許税のみ、数千〜数万円）
• 司法書士に依頼：報酬5〜10万円程度

ステップ2：遺産分割協議（相続登記前）

相続人全員で誰が何を相続するかを話し合い、遺産分割協議書を作成します。この中で、空き家の扱い（誰が相続するか、売却するか、解体費用の負担など）を決めます。

ステップ3：解体業者の選定・見積もり

解体業者を3社以上から選び、相見積もりを取ります。3000万円特別控除を利用する場合は、解体前に市区町村で必要書類を確認してください。

ステップ4：解体工事の実施

解体工事を実施します。工期は1〜2週間程度です。

ステップ5：建物滅失登記（解体後1ヶ月以内）

解体完了後、建物滅失登記を法務局に申請します（解体後1ヶ月以内）。自分で申請すれば実費のみ（2000円程度）、土地家屋調査士に依頼すれば3〜6万円程度です。

ステップ6：土地の売却

更地になった土地を不動産業者を通じて売却します。3000万円特別控除を利用する場合、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

ステップ7：確定申告（売却した年の翌年2〜3月）

3000万円特別控除を適用する場合、確定申告が必要です。税理士に依頼することをおすすめします（報酬5〜10万円程度）。

解体費用を抑える方法

1. 自治体の補助金を活用

多くの自治体が、空き家解体の補助金制度を用意しています。補助額は解体費用の1/3〜1/2程度、上限50〜100万円が一般的です。

確認方法：

• 市区町村の「空き家対策課」「住宅課」に問い合わせる
• 自治体のウェブサイトで「空き家 解体 補助金」で検索

2. 家財道具を事前に処分

解体業者に家財処分を依頼すると高額になります（10〜50万円）。できるだけ自分で処分するか、不用品回収業者に依頼しましょう。

3. 庭木・庭石を自分で撤去

小さな庭木や植木鉢は自分で処分することで、費用を削減できます。

4. 解体業者に直接依頼

不動産業者を通さず、解体業者に直接依頼することで、中間マージンをカットできます。

よくある質問（FAQ）

Q1：相続登記をしないと解体できませんか？

解体工事自体は可能ですが、建物滅失登記の際に相続登記が求められることがあります。2024年4月から相続登記が義務化されているため、早めに完了させましょう。

Q2：相続人の一人が解体に反対しています。どうすればいいですか？

共有名義の建物を解体するには、原則として全員の同意が必要です。弁護士や司法書士に相談し、遺産分割調停や共有物分割訴訟を検討してください。

Q3：解体後、固定資産税はどうなりますか？

建物を解体すると、住宅用地の特例がなくなり、土地の固定資産税が最大6倍に上がります。ただし、すぐに売却する場合は影響は1年程度です。

Q4：3000万円特別控除は、耐震リフォームでも使えますか？

はい、解体せずに耐震リフォームを行い、耐震基準に適合させた上で家屋付きで売却しても、特別控除を受けられます。ただし、リフォーム費用が高額（100〜300万円）になることが多いため、解体の方が現実的です。

まとめ：相続空き家は早めの対処が重要

• 放置はリスク大：固定資産税増、近隣トラブル、資産価値低下
• 3000万円特別控除を活用：条件を満たせば大幅な節税
• 相続登記は義務：2024年4月から義務化、3年以内に申請
• 費用負担は遺産分割協議で決める：法定相続分または話し合いで
• 自治体の補助金を活用：解体費用の1/3〜1/2を補助
• 相続開始から3年以内に売却：特例の期限に注意

相続した空き家は、放置すればするほど問題が大きくなります。早めに相続人全員で話し合い、解体・売却の計画を立てましょう。税制優遇措置を活用することで、大幅に負担を軽減できます。