部分解体・減築のメリットと費用｜固定資産税への影響も解説

部分解体（減築）とは

建物全体を解体するのではなく、一部分だけを解体することです。

• 2階建てを平屋に減築
• 増築部分のみを解体
• 離れ・物置のみを解体

部分解体・減築は、建物全体を取り壊すのではなく、建物の一部分のみを解体する工事です。近年、高齢化に伴い「2階を使わなくなった」「維持費を減らしたい」といったニーズから、減築を選択する方が増えています。

部分解体が選ばれる理由

1. 高齢者の生活に適した住まいへ

2階建て住宅の2階部分を解体して平屋にすることで、階段の上り下りがなくなり、高齢者にとって安全で暮らしやすい住環境になります。

2. 維持費・光熱費の削減

使わない部屋を解体することで、冷暖房費や固定資産税を抑えることができます。

3. 耐震性の向上

古い増築部分を解体し、構造をシンプルにすることで、建物全体の耐震性を向上させることができます。

4. 庭や駐車スペースの確保

離れや物置を解体することで、庭を広くしたり、駐車スペースを作ったりできます。

部分解体のメリット

• 費用を抑えられる：全解体より大幅に安い（目安：50〜70%削減）
• 住みながら工事可能：仮住まいが不要な場合も
• 固定資産税の軽減：延床面積が減ることで固定資産税が下がる
• 老後の生活に適した住まい：バリアフリー化と同時に実施可能
• メンテナンスコスト削減：維持管理する面積が減る
• 環境負荷が小さい：廃棄物が少なく、エコな選択

部分解体のデメリット

• 構造計算が必要：残す部分の耐震性を確認する必要がある
• 雨漏り対策が必要：解体部分の屋根・外壁を新設する費用がかかる
• 全解体より坪単価が高い：丁寧な作業が必要で、手間がかかる
• 住みながらの工事は騒音・粉塵が発生：ストレスになる場合も
• 再建築には向かない：いずれ新築を考えているなら全解体の方が良い

部分解体の種類と費用相場

1. 2階部分の解体（平屋化）

最も一般的な部分解体です。2階建てを平屋にすることで、階段がなくなり、高齢者にとって住みやすい住まいになります。

建物の延床面積	解体費用	屋根・外壁工事	合計
30坪（2階15坪）	80〜120万円	120〜180万円	200〜300万円
40坪（2階20坪）	110〜160万円	150〜220万円	260〜380万円
50坪（2階25坪）	140〜200万円	180〜260万円	320〜460万円

※解体費用は坪単価5〜8万円、屋根・外壁工事は1階部分の仕上げ費用を含みます。

2. 増築部分のみの解体

過去に増築した部分（サンルーム、離れ、倉庫など）のみを解体する場合です。

解体面積	費用相場
5坪（サンルーム程度）	30〜50万円
10坪（離れ・物置）	50〜80万円
15坪（増築部分）	80〜120万円

※既存部分との接合部の処理費用を含みます。

3. 1室のみの解体

特定の部屋（和室、納戸など）だけを解体し、庭や駐車スペースに転用する場合です。

解体内容	費用相場
6畳間（内装のみ）	15〜30万円
6畳間（外壁含む）	40〜70万円
10畳間（外壁含む）	60〜100万円

費用が変動する要因

1. 構造計算・設計費用

部分解体の場合、残す部分の構造が安全かどうかを確認するため、構造計算が必要になることがあります。

• 簡易診断：5〜10万円
• 詳細な構造計算：15〜30万円
• 建築確認申請が必要な場合：+10〜20万円

2. 屋根・外壁の仕上げ費用

部分解体後、解体した部分に新しい屋根や外壁を設置する必要があります。

• 屋根の新設：坪8〜15万円
• 外壁の新設：坪10〜20万円
• 断熱材の追加：坪3〜5万円

3. 内装のリフォーム費用

部分解体後、残った部分の内装をリフォームする場合があります。

• クロス張り替え：1,500〜3,000円/㎡
• フローリング張り替え：8,000〜15,000円/㎡
• 建具の取り替え：3〜10万円/箇所

4. 住みながらの工事による追加費用

住みながら工事を行う場合、養生や防音対策が必要になります。

• 養生シート・防音シート：5〜15万円
• 仮設トイレ・仮設キッチン（必要な場合）：10〜30万円

固定資産税への影響

固定資産税は下がる

部分解体により、延床面積が減るため、建物の固定資産税評価額が下がり、固定資産税が軽減されます。

ケース	変更前	変更後	削減額（年間）
2階建て40坪→平屋20坪	約10万円	約5万円	約5万円削減
2階建て50坪→平屋25坪	約12万円	約6万円	約6万円削減

※固定資産税評価額は市区町村や建物の築年数によって異なります。

登記変更が必要

部分解体後は、建物の床面積が変わるため、建物表題変更登記を行う必要があります。

• 自分で申請する場合：無料（登録免許税なし）
• 土地家屋調査士に依頼する場合：5〜10万円

部分解体の注意点

1. 建築確認申請が必要な場合がある

以下のケースでは、建築確認申請が必要になることがあります：

• 防火地域・準防火地域で10㎡以上の解体
• 構造耐力上主要な部分（柱・梁など）を変更する場合

建築士に事前相談することをおすすめします。

2. 雨漏りリスク

部分解体後、新しい屋根や外壁の施工が不十分だと、雨漏りのリスクがあります。信頼できる業者に依頼し、防水処理を徹底してもらいましょう。

3. 耐震性の確認

部分解体後、建物のバランスが変わるため、耐震性が低下する可能性があります。必ず構造計算を行い、安全性を確認しましょう。

4. 住みながらの工事はストレスになる

騒音、粉塵、プライバシーの問題があります。工事期間中は一時的に仮住まいを検討することも選択肢です。

部分解体の流れ

ステップ	内容	期間
1. 現地調査	建築士・解体業者による現地調査	1日
2. 見積もり	解体費用、屋根・外壁工事の見積もり	1〜2週間
3. 設計・構造計算	残す部分の安全性を確認	2〜4週間
4. 建築確認申請（必要な場合）	役所への申請	2〜4週間
5. 解体工事	部分解体の実施	1〜3週間
6. 屋根・外壁工事	新しい屋根・外壁の設置	2〜4週間
7. 内装仕上げ	クロス、フローリングなどの仕上げ	1〜2週間
8. 完了検査・登記変更	建物表題変更登記	1〜2週間

合計期間：2〜4ヶ月程度

部分解体か全解体か？判断基準

部分解体が向いているケース

• まだ住み続ける予定がある
• 予算が限られている（全解体+新築の費用が出せない）
• 思い出のある家を残したい
• 高齢で階段の上り下りが負担
• 使わない部屋を庭や駐車場にしたい

全解体が向いているケース

• 近い将来、建て替えを予定している
• 建物全体が老朽化している
• 土地を売却する予定がある
• 耐震性に大きな不安がある
• 全面的にリフォームするより新築の方が安い

まとめ

部分解体・減築は、全解体より費用を抑えつつ、住みやすい住まいに変える方法です。特に高齢者にとっては、階段のない平屋化は安全性と快適性を大きく向上させます。

ただし、構造計算や屋根・外壁の仕上げが必要なため、建築士や経験豊富な業者に相談することが重要です。