土地売買時の「契約不適合責任」と土壌汚染 - 売り主・買い主が知っておくべき免責条項

2020年民法改正で何が変わったのか

2020年4月1日、約120年ぶりに民法の債権法が大改正されました。不動産取引において最も影響が大きいのが、「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」への変更です。この変更により、土壌汚染が見つかった場合の売主と買主の関係が大きく変わりました。

この記事では、契約不適合責任とは何か、瑕疵担保責任との違い、売主・買主それぞれの義務と権利、実際のトラブル事例、そして契約書で注意すべきポイントまで徹底的に解説します。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違い

旧制度：瑕疵担保責任（改正前）

改正前の民法では、「隠れた瑕疵（かし）」、つまり買主が通常の注意をしても発見できなかった欠陥について、売主が責任を負う仕組みでした。

新制度：契約不適合責任（改正後）

改正後は、「契約内容に適合しているかどうか」が基準になりました。つまり、「隠れていたかどうか」ではなく、「契約で約束した品質・性能と違うかどうか」が問われます。

主な違いの比較表

項目	旧：瑕疵担保責任	新：契約不適合責任
責任の基準	「隠れた瑕疵」があるかどうか	「契約内容」に適合しているかどうか
買主の権利	損害賠償、解除のみ	追完請求、代金減額、損害賠償、解除
権利行使期間	買主が知った時から1年以内に通知	買主が知った時から1年以内に通知（特約で変更可）
売主の過失要件	無過失責任（過失がなくても責任あり）	原則として債務不履行責任（帰責事由が必要）

土壌汚染が見つかった場合の「契約不適合」

どんな場合に契約不適合になるのか

土地の引き渡し後に土壌汚染が見つかった場合、以下のいずれかに該当すれば契約不適合となります：

• 種類・品質が契約内容に適合しない: 「汚染のない土地」として売買したのに汚染があった
• 数量が契約内容に適合しない: 汚染除去のため一部削ったら面積が減った
• 契約で約束した性能がない: 「建築可能な土地」だったが汚染のため建築不可になった

買主が行使できる4つの権利

権利	内容	土壌汚染での具体例
追完請求	欠陥部分を修補、代替物の引渡し等を求める	売主に浄化工事を実施させる、または費用を負担させる
代金減額請求	契約代金の減額を求める	汚染の浄化費用分、代金を減額する
損害賠償請求	契約不適合により生じた損害の賠償を求める	浄化費用、建築工事の遅延損害、融資利息など
契約解除	契約を解除し、代金の返還を求める	汚染が重大で土地利用が不可能な場合

権利行使の期間制限

買主がこれらの権利を行使できる期間には制限があります：

• 通知期間: 不適合を知った時から1年以内に売主に通知（特約で変更可能）
• 消滅時効: 不適合を知った時から5年、または引渡しから10年（一般原則）

売主のリスクヘッジ：3つの対策

対策1：事前に調査・浄化して「汚染なし」として売る

最も確実な方法は、売却前に土壌汚染調査を実施し、必要なら浄化してから売ることです。

• メリット: 契約不適合責任を完全に回避できる、高値で売れる、買主が見つかりやすい
• デメリット: 調査費用（10万〜100万円）、浄化費用（数百万〜数千万円）がかかる
• 適している場合: 高額物件、マンション用地、買主が金融機関の融資を受ける場合

対策2：「汚染のおそれあり」と明示して売る

工場跡地など明らかに汚染リスクがある場合、「汚染の可能性がある」ことを契約書に明記して売ります。

• メリット: 調査費用がかからない、契約不適合にならない
• デメリット: 価格が大幅に下がる（浄化費用分を値引き）、買主が限定される
• 適している場合: 明らかな工場跡地、クリーニング店跡地、ガソリンスタンド跡地

対策3：免責特約を結ぶ

「もし土壌汚染があっても売主は責任を負わない」という免責特約を契約書に盛り込みます。

免責特約の記載例

「本物件について、引渡し後に土壌汚染が発見された場合であっても、売主は一切の責任を負わないものとし、買主は売主に対して、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求及び契約解除をすることができないものとする。」

免責特約の限界と注意点

状況	免責特約の有効性
売主が個人、買主も個人	有効（ただし、売主が汚染を知りながら告げなかった場合は無効）
売主が宅建業者、買主が個人	無効（宅建業法により買主に不利な特約は無効）
売主が個人、買主が事業者	有効（買主が十分な知識と交渉力を持つため）

重要: 売主が汚染の存在を知りながら告げずに免責特約を結んだ場合、詐欺に該当し、免責特約は無効となります。また、損害賠償責任も発生します。

売主と買主の義務詳細

売主の義務

義務	内容
情報提供義務	土地の過去の利用履歴（工場、クリーニング店など）を買主に伝える
契約内容適合義務	契約で約束した品質・性能の土地を引き渡す
説明義務（宅建業者の場合）	重要事項説明書で土壌汚染調査の有無、区域指定の有無を説明

買主の義務

義務	内容
調査義務	通常の注意を払って土地の状況を確認する（地歴の簡易確認など）
通知義務	不適合を発見したら1年以内に売主に通知する
協力義務	売主が浄化工事を行う場合、土地への立入りを認めるなど協力する

実際のトラブル事例と対策

事例1：工場跡地を購入後、六価クロム汚染が発覚

状況: 買主がメッキ工場跡地を購入し、マンション建設を計画。着工前の自主調査で高濃度の六価クロム汚染が発覚。浄化費用3,000万円が必要に。

契約書の内容: 「現状有姿で引き渡す」との記載はあったが、土壌汚染に関する特約なし。

裁判所の判断: 売主は工場跡地であることを告げており、買主もプロの不動産業者だったため、買主にも調査義務があったとして、損害を折半（売主が1,500万円負担）。

教訓: 工場跡地を買う場合、契約前に必ず地歴調査（Phase 1）を実施すべき。

事例2：個人売主が汚染を隠して売却

状況: 個人売主が、過去にクリーニング店を営んでいた土地を売却。契約書には「土壌汚染については売主は一切責任を負わない」との免責特約あり。買主が購入後、テトラクロロエチレン汚染を発見。

裁判所の判断: 売主はクリーニング店で溶剤を使用していた事実を知りながら告げなかったため、免責特約は無効。売主に浄化費用全額（1,200万円）の支払いを命令。

教訓: 免責特約があっても、悪意（知っていて隠した）がある場合は無効。売主は正直に告知すべき。

事例3：宅建業者が免責特約で逃げようとした

状況: 宅建業者が売主として、工場跡地を個人に売却。契約書に免責特約を入れたが、購入後に砒素汚染が発覚。

裁判所の判断: 宅建業法により、宅建業者が売主の場合、買主に不利な免責特約は無効。業者に浄化費用の負担を命令。

教訓: 宅建業者が売主の場合、買主は手厚く保護される。免責特約は使えない。

買主の注意点：契約前にすべきこと

1. 土地の履歴を調べる

無料または低コストで以下を確認できます：

• 古い住宅地図: 図書館で過去50年分を閲覧
• 空中写真: 国土地理院の「地図・空中写真閲覧サービス」で工場の有無を確認
• 登記簿: 過去の所有者、地目の変遷を確認
• 区域指定台帳: 都道府県のウェブサイトで指定区域かどうか確認

2. 契約書の特約をしっかり読む

以下の記載があるか確認：

• 土壌汚染調査の実施有無
• 免責特約の有無と範囲
• 発見された場合の責任分担
• 権利行使期間の特約（1年を短くしていないか）

3. リスクが高い土地では Phase 1 調査を条件に

ガソリンスタンド跡地、工場跡地、クリーニング店跡地など明らかにリスクが高い場合、「Phase 1調査を実施し、汚染のおそれがないことが確認されない限り契約しない」という停止条件付き契約を結ぶべきです。

契約書に盛り込むべき条項例

売主側の条項例（免責したい場合）

「本物件は過去に工場として使用されていた履歴があり、土壌汚染のおそれがあることを買主は了承した。引渡し後に土壌汚染が発見された場合であっても、売主は追完請求、代金減額請求、損害賠償請求及び契約解除の責任を負わないものとする。ただし、売主が汚染の存在を知りながら告げなかった場合はこの限りでない。」

買主側の条項例（保護を強化したい場合）

「売主は、本物件に土壌汚染対策法第2条第1項に定める特定有害物質による土壌汚染が存在しないことを保証する。引渡し後3年以内に土壌汚染が発見された場合、買主は売主に対して、浄化費用の全額負担、またはこれに代わる損害賠償を請求できるものとする。」

まとめ：契約不適合責任は双方の誠実な対応が鍵

契約不適合責任の導入により、土地売買における「契約書に何を書くか」の重要性が格段に高まりました。売主は隠さず告知し、買主は自分でも調べる。双方が誠実に対応することで、トラブルの大半は防げます。

高額な土地取引では、必ず専門家（弁護士、土壌汚染調査会社）に相談してから契約してください。数十万円の調査費用をケチって、数千万円の損害を被ることがないよう、慎重に進めましょう。