工場跡地・ガソリンスタンド跡地の土壌汚染リスク｜調査前に知るべきこと

なぜ工場跡地・ガソリンスタンド跡地は要注意なのか？

工場やガソリンスタンド（GS）は、事業活動の中で有害物質を使用・保管していたため、土壌汚染のリスクが非常に高いとされています。不動産取引では「瑕疵（かし）」となり、大きなトラブルに発展することがあります。

工場跡地のリスク

工場では、業種によって以下のような有害物質が使用されていた可能性があります。

メッキ工場・金属加工業

• 六価クロム: 発がん性物質。土壌や地下水に残留しやすい
• 鉛: 神経系に影響を与える重金属
• シアン化合物: 猛毒。メッキ液に含まれる

化学工場・クリーニング店

• トリクロロエチレン: 洗浄剤として使用。地下水汚染の原因になりやすい
• テトラクロロエチレン: ドライクリーニング溶剤
• ベンゼン: 発がん性物質

印刷工場・塗装工場

• 鉛: 塗料や顔料に含まれる
• カドミウム: 顔料に使用

ガソリンスタンド跡地のリスク

ガソリンスタンド跡地は、土壌汚染リスクが特に高いとされています。

主な汚染物質

• ベンゼン: ガソリンに含まれる発がん性物質。地下タンクの腐食や配管の破損で漏洩
• 鉛: かつて添加剤として使用されていた有鉛ガソリンの影響
• 油分（石油系炭化水素）: 土壌汚染対策法の対象物質ではないが、悪臭や土壌の変色の原因

リスクが高い理由

1. 地下タンクの老朽化: 1980年代以前に設置された鋼製地下タンクは腐食リスクが高い
2. 配管の破損: 長年の使用で配管が劣化し、地中に漏洩
3. 給油時のこぼれ: 長期間にわたる微量の漏洩が蓄積

法的リスク：売買時の契約不適合責任

2020年の民法改正により、土地の引き渡し後に土壌汚染が見つかった場合、売主は「契約不適合責任」を負う可能性があります。買主は以下を請求できます。

• 追完請求（浄化費用負担）
• 代金減額請求
• 契約解除
• 損害賠償

売主が取るべき対策

1. 事前調査の実施

土地売却前にフェーズ1調査（地歴調査）を実施し、汚染の可能性を把握しておくことが重要です。リスクが高い場合は、フェーズ2調査（土壌サンプリング）も検討しましょう。

2. 告知義務の履行

過去の土地利用（工場、ガソリンスタンド等）や、汚染の可能性があることを買主に正直に告知します。隠して売却した場合、後で訴訟リスクが高まります。

3. 免責特約の検討

「土壌汚染があっても売主は責任を負わない」という特約を付けることができます。ただし、汚染を知りながら告げなかった場合は無効になります。また、宅建業者が売主の場合は免責不可です。

買主が取るべき対策

1. 地歴調査の確認

購入前に、過去の土地利用履歴を自分で調べることが重要です。古い住宅地図や航空写真で確認できます。

2. 契約前の土壌調査

リスクが高い土地の場合、契約前にフェーズ1調査だけでも実施させてもらうのが賢明です。売主が調査を拒否する場合は、購入を見送るのも一つの判断です。

3. 価格交渉

土壌汚染のリスクがある土地は、更地価格から浄化費用（または調査費用）を差し引いた額で交渉するのが一般的です。

浄化費用の目安

土壌汚染が見つかった場合の浄化費用は、規模や汚染物質により大きく異なりますが、目安は以下の通りです。

• 掘削除去（汚染土壌の撤去）: 100m³あたり500万円〜2,000万円
• 原位置浄化（薬剤注入）: 100m³あたり300万円〜1,000万円
• 封じ込め（舗装）: 100m³あたり100万円〜500万円

ガソリンスタンド跡地特有の注意点

ガソリンスタンド跡地では、地下タンクの撤去費用も別途かかります。

• 地下タンク撤去: 1基あたり100万円〜300万円
• 土壌調査: タンク撤去後、周辺土壌の調査が必要（50万円〜200万円）