不動産売買時の土壌汚染調査｜売主・買主それぞれの注意点

不動産売買と土壌汚染調査

不動産売買において、土壌汚染は取引価格や契約条件に大きな影響を与えます。特に工場跡地やガソリンスタンド跡地では、土壌汚染調査が必須と言えます。

土壌汚染が発覚した場合の影響

• 価格への影響：汚染対策費用分の減額（数百万〜数億円）
• 取引期間の延長：調査・対策に数ヶ月〜数年
• 契約解除リスク：重大な汚染は契約解除の可能性
• 訴訟リスク：隠れた瑕疵として争いになる可能性

売主側の注意点

1. 事前調査の重要性

売却前に土壌汚染調査を実施することで、取引をスムーズに進められます。

• 汚染がないことを証明できれば、高値での売却が可能
• 汚染が発覚しても、対策費用を織り込んだ価格設定ができる
• 買主からの調査要求に先回りして対応できる

2. 告知義務

土壌汚染を知りながら告知しなかった場合、損害賠償請求のリスクがあります。

3. 契約書での取り決め

• 瑕疵担保責任の範囲：期間と金額の上限を明確化
• 調査費用の負担：売主・買主どちらが負担するか
• 対策費用の負担：汚染発覚時の対応を事前に決定

買主側の注意点

1. デューデリジェンスとしての調査

以下の土地を購入する場合は、必ず土壌汚染調査を実施することをお勧めします。

• 工場・製造業の跡地
• ガソリンスタンド跡地
• クリーニング店跡地
• 農地（農薬使用歴）
• 埋立地

2. 調査結果の確認ポイント

• 調査機関が指定調査機関かどうか
• 調査範囲と方法が適切か
• 汚染物質の種類と濃度
• 対策が必要な場合の概算費用

契約書への記載事項

項目	記載内容
土壌汚染の有無	「土壌汚染対策法に基づく調査は未実施」等
調査実施の合意	「買主の費用負担にて調査を実施できる」等
汚染発覚時の対応	「汚染が発覚した場合は協議の上解決する」等
瑕疵担保責任	「引渡しから○年間、○万円を上限とする」等

まとめ

不動産売買における土壌汚染調査は、売主・買主双方のリスク管理として非常に重要です。事前に調査を実施し、契約書で取り決めを明確化することで、トラブルを未然に防ぐことができます。